韩国的住宅保护法

更新时间:2015/11/06

租赁合同的有效期限

住宅租赁合同的2年保障期限

住宅租赁合同的期限一般是由当事人双方自愿签订的，但是如果没有明确租赁期限或合同上签订的租赁期限不到2年，则把租赁合同的有效期限视为2年。但是，租赁合同上租赁期限不到2年的情况，出租人不能主张2年以内的约定期限，而租借人则可以主张2年的租赁期限。（第4条第1项）出租人在租赁合同到期6个月前应告知租借人租赁合同是否继续延续或租赁条件是否变更，如果出租人没有告知上述情况，则可视为原合同以同样的条件继续延续生效。

将租赁期限定为2年是为了保护租借人，但是如果租借人没有履行自己的义务，如拖欠2次租金或有其他违反租借人义务的行为时，则不能得到法律的保护。

对出租人提高房租的限制

民法中规定，租赁合同中的当事人，如果租赁住宅管理费用的增减或其他经济状况变动的原因，约定的房租和现实情况不相当时，可以要求对方增加或减少房租。但是，《租赁住宅保护法》承认对上述权利的同时，对出租人提高房租的权利则有一定的限制，从而保护租借人。即，提高房租的要求在签订租赁合同或约定提高房租后的一年内不得再提出。即使在1年后要提高房租，其增加额也不能超过原房租的5%。

在一定范围内保证金的优先偿还权

在一定范围内，租借人对房屋保证金享有比其他债权人优先的偿还权。其范围是在首都圈中的人口密集区（首尔、仁川、议政府、九一、义王、南扬州、高阳、水原、城南、安养、富川、果川、军浦、河南）内4000万以下（部分地区除外）的保证金入住的租借人有最多1600万的优先偿还权。广域市（仁川市除外）范围内，以3500万以下的保证金入住的租借人最多有1400万的优先偿还权。其他地区，3000万保证金入住的的租借人则最高有1200万限额的有效偿还权。

比其他债权人与优先偿还权意味着不仅比一般的债权人有优先权，而且相对于其他有优先权的债权人（包括比租借人有优先权的债权人）也有优先权。

但优先偿还权并不针对保证金的全额。只是对住宅保证金金额的一半在一定范围内有优先偿还权。

如果要对保证金的全额拥有优先偿还权，则应该像前文所述的，在签订租赁合同后，应到法院或是公证处对签订的租赁合同进行住宅租赁合同日期确认。